我有两套房，一套是 2019 年在厦门纯公积金贷款买的，一套是 2023 年在老家纯商业贷买的。
老婆是公积金主贷人，她的公积金能覆盖月供，所以我的公积金就累积了 15 万余额。我想用公积金余额提前还老家的商业贷，但政策不支持，只能用来还厦门的公积金贷款。
于是，摆在面前的问题就变成了：怎么还？能省多少利息？
还款方式
网上讨论最多的，是减少本金还是缩短还款期限，大家争得很热闹。
但耕读君实际操作发现，其实提前还款和缩期完全就是两码事，并不矛盾。当然，每个地方可能有不同的政策，这里就以厦门的情况举例。
当我去到公积金中心，表示要利用公积金余额，工作人员告知余额可以做的，就是冲抵贷款本金。把余额还进去后，月供会以新的剩余本金、利率、剩余还款期数来重新计算，立即生效。
缩期是另一回事，也就是说不提前还款照样可以缩短贷款期数。缩期后同样地，按新的剩余期数，连同剩余本金、利率计算新的月供。在厦门，缩期可以通过公积金小程序自助办理。有共同贷款人的情况下，主贷人申请，共同贷款人验证通过后即可生效。
你完全可以根据自己的需要来选择：
- 只还本金、不缩期：剩余本金减少，剩余期数不变，月供减少。
- 不提前还本金，只缩期：剩余本金不变，剩余期数减少，月供增加。
- 既还本金，也缩期：剩余本金、期数都减少，提前还款金额和缩减期数相抵，月供可能增加也可能减少。
能省多少利息？
耕读君先把 15 万余额提前还了，情况如下：
- 原月供：4055.67
- 提前还款：152,076.46
- 新月供：3344.44
- 剩余期数：278
(4055.67 - 3344.44) x 278 - 152076.46 = 45645.48
也就是说，只提前还本金 15 万，没有缩期的情况下，总的能省不到 5 万利息。平均分散到剩余的 278 个月里，并不算多。
我们又进行了缩期操作，此时又有一个新的因素需要考虑——个税优惠政策。
首套房贷款可以用来享受个税专项附加扣除，每月 1000，一年可以省 12000 应税额。不过按当前政策，这项福利最长只有 20 年，超过 20 年就无法扣除了。所以，缩期时还可以将个税考虑进去。
我们贷了 30 年，也就是 360 期，最后选择缩短 90 期，总贷款年数就变成了 (360 - 90) / 12 = 22.5 年。没有压着 20 年的期限，是考虑到万一后续政策延长，毕竟政策一直在变。
缩期前后情况如下：
- 缩期前月供：3344.44
- 缩期前剩余期数：278
- 缩期后月供：4530.94
- 缩期后剩余期数：188
3344.44 x 278 - 4530.94 x 188 = 77,937.6
缩期可以节省利息 7 万多，再加上提前还本金节省的 4 万多，总共可以节省利息 123,583.08 元。
当前剩余还款期数少了，可以更快还完。利息省了不少，新的月供增长也不多，并没有造成压力，总体下来是挺满意的。
你该如何选择？
如果想最大限度节省利息，缩短期限是优先选择，特别是在还款早期。越早提前还款和缩期越省，因为大多数人贷款时选择的是等额本息，也就是说前期还的大多数是利息，后期本金的比例才会提起来。
如果所剩还款期数不多，就不要再缩期了，提前还本金，将月供压低，尽最大可能去享受个税专项附加扣除优惠。
如果有余钱、月供压力不大，而且还在还款前期，那么可以像耕读君一样，提前还本金 + 缩期一起上，不仅省利息、更快还完，同时还能最大化利用个税政策。
为了方便大家测算，耕读君做了个在线工具：房贷提前还款规划工具：提前还本金+缩短期限（含个税抵扣测算）。计算一下，心中有个大概，就知道该怎么操作了。
